Jahrelang galt der Kauf von Wohneigentum als sichere Geldanlage und solide Altersvorsorge. Jetzt ändern sich die Rahmenbedingungen und immer mehr Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, sind verunsichert: Kann ich mir den Traum eines Eigenheims noch leisten? Was ist eine tragbare Finanzierung? Und wie ist die Immobilie nach der Pensionierung haltbar?

Seit Anfang 2022 steigen die für den Immobilienmarkt entscheidenden Kapitalmarkt- und Leitzinsen. Zuletzt hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins zwar überraschend bei 1.5% belassen, eine baldige Erhöhung auf 2% gilt aber als wahrscheinlich.

Die Zinsen für Fest- wie auch Geldmarkthypotheken, so genannte Saron-Hypotheken, haben mit dem Zinsanstieg stark zugelegt. Laut einer Studie des Online-Vergleichsdienstes Moneyland lag der Zinssatz von Saron-Hypotheken Ende Oktober durchschnittlich bei 2.61% und bewegt sich damit auf dem gleichen Niveau wie vergleichbare sechsjährige Festhypotheken. Festhypotheken mit geringerer Laufzeit sind leicht günstiger als Saron-Hypotheken, länger laufende etwas teurer.

Steigende Zinsen verteuern natürlich die Immobilienfinanzierung. Ein Rechenbeispiel:Eine Familie, die eine Immobilie für 1‘800‘000 Franken mit einem Eigenkapital von 20% erworben hat, nimmt eine Hypothek von 1’440‘000 Franken auf. Vor der Zinswende musste sie durchschnittlich Zinsen in Höhe von 0.8% zahlen. Heute beträgt ihr Hypothekarzins im Schnitt etwa 2.6%. Jährlich muss die Familie also statt 11’520 Franken jetzt 37‘440 Franken Zinsen bezahlen. Monatlich steigt ihre Belastung damit von 960 auf 3’120 Franken. Anschlussfinanzierungen können noch teurer werden.

Belastend kommt hinzu, dass sich aktuell auch die Lebenshaltungskosten, Krankenversicherungsbeiträge sowie Energie- und Stromkosten stark verteuern. Sicherheitshalber sollte das gesamte Budget neu kalkuliert werden.

Weil eine Wohnimmobilie aber nicht nur einen finanziellen Gegenwert, sondern auch einen hohen emotionalen Wert für den Eigentümer hat, lohnt sich der Immobilienerwerb auch weiterhin in vielen Fällen, einzig sollte er professionell geplant werden.

Als Eigenkapital müssen mindestens 20% des Kaufpreises bzw. Verkehrswerts der Immobilie eingebracht werden. Dieses kann sich aus Spar- und Wertschriftenguthaben, Vorsorgegeldern der 2. und 3. Säule, Lebensversicherungen und weiteren Quellen, wie z.B. Erbvorbezügen, zusammensetzen.

Wer eine Immobilie in einer Region mit hohen Preissteigerungen oder ein Luxusobjekt erwerben will, muss mit deutlich höheren Eigenkapitalforderungen rechnen, da Banken zu finanzierende Objekte nach dem Niederstwertprinzip und nicht etwa nach dem Kaufpreis bepreisen.

Im Rahmen der Tragbarkeitsrechnung wird geprüft, ob Hypotheken von maximal 80% der Investitionssumme langfristig auch bei höheren Zinsen (über 5%) finanzierbar sind. Bei einer soliden Finanzierung dürfen die Hypothekenkosten (Hypothekarzins, Pflichtamortisation von Hypotheken bis maximal 65% des Niederstwertes des Objektes, Unterhalts- und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Dabei ist der Blick auf die aktuelle Situation nicht ausreichend. Im Fall von Invalidität oder Tod eines Ehepartners, spätestens aber bei Auslauf der Festhypothek, wird die Bank die Tragbarkeit neu prüfen. Ist diese dann nicht gegeben und sind weitere Eigenmittel nicht vorhanden, droht im schlimmsten Fall ein Zwangsverkauf.

Wer sein Pensionsalter im eigenen Haus verbringen möchte, sollte rechtzeitig vorsorgen. Bereits bei Kauf und Amortisationsplanung von Wohneigentum muss die Tragbarkeit nach der Pensionierung beachtet werden (siehe auch Infografik). Denn stellt die Bank fest, dass die kalkulierte Kredittragbarkeit wegen des gesunkenen Einkommens nicht mehr gegeben ist, kann sie Rückzahlungen verlangen.

Steuerlich ist es aufgrund des aktuell noch gültigen Eigenmietwerts wenig opportun die Hypothekarbelastung Jahr für Jahr durch direkte Rückzahlungen zu reduzieren. Der Rückgang der Verschuldung mindert die abzugsfähigen Schuldzinsen und die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert steigt kontinuierlich an. Sinniger ist deshalb die indirekte Amortisation durch monatlich fixe Sparraten mittels der gebundenen (Säule 3a) oder freien (Säule 3b) Vorsorge.

Fest steht, der Kauf und die Finanzierung von Wohneigentum muss sorgfältig geplant werden. Eine nachhaltige Amortisationsplanung ebenso wie ein umfassender Vorsorge- und Risiko-Check-up ist unerlässlich. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzplaner beraten, damit Sie an Ihren eigenen vier Wänden langfristig Freude haben! Weitere Informationen bei ACADEMIX Consult.